Ônus Reais podem ser vistos como as obrigações que irão limitar a fluidez e a disposição da propriedade de um imóvel ou bem. Eles representam direitos voltados sobre algo alheio que devem ser cumpridos diante da lei. Esses direitos serão onerados de acordo com a utilidade e a disposição de gerar créditos pessoais para o titular.
Ônus reais não devem ser confundidos com Direitos Reais ou com Direitos Reais de Garantia. A semelhança entre eles são definidas por lei e são específicas a cada um deles. As obrigações sobre o Ônus reais devem ser realizadas periodicamente ou de forma reiterada, sendo uma prestação que irá recair sobre o titular de certo bem. Isso gera um compromisso em garantir o cumprimento desses direitos com garantias reais prestadas pelo dono de algo.
Para existir ônus real será preciso que o titular de algo esteja devendo e sujeito às obrigações do direito. Não somente ele deverá ser possuidor de um imóvel ou bem, cujo a garantia do adimplemento ao débito alheio lhe é concedida. Mas as obrigações devem recair sobre ele diante das obrigações já firmadas anteriormente. Neste post falaremos mais sobre o que são Ônus Reais e o que é inversão do ônus da prova. Confira a seguir todas essas informações começando pela definição de certidão de ônus reais:
Certidão de Ônus Reais
A Certidão de Ônus Reais, é um documento disponibilizado em registros de imóveis informando se existe restrições à fruição ligada a propriedade de um imóvel ou bem. Esse documento é muito importante e declara se um imóvel é penhorado ou hipotecado. Existem outros nomes ligados aos Ônus Reais, como Certidão de Propriedade, Certidão de Inteiro Teor, Certidão de Registro ou Matrícula do Imóvel.
Podemos ver a Certidão de Ônus Reais como uma certidão de nascimento, porém, seria a certidão de nascimento de um imóvel. Esse documento pode ser adquirido em um cartório dentro da circunscrição onde está localizado o imóvel.
Através da Certidão de Ônus Reais você poderá constatar se o imóvel foi utilizado como garantia em um financiamento ou empréstimo. Ele também aponta se existe alguma promessa de compra e venda firmada e registrada sobre tal imóvel.
Além das finalidades citadas acima, a certidão serve como documento de comprovação dos dados e sobre a propriedade do imóvel. Nele, constarão informações importantíssimas como: metragem, transmissões, benfeitorias, localização da propriedade, origem da compra e venda, escritura, averbações, dentre outras informações. Todas essas informações somadas a outras não citadas até aqui também constam no Livro de Registro do Cartório, e aparecem na Certidão de Ônus Reais.
Esse é o principal documento a ser apresentado quanto a efetivação de uma transação imobiliária. Com ele é possível verificar a identidade do proprietário, se existem ônus ou gravame ligados a uma hipoteca ou penhora.
Durante a verificação junto ao cartório é possível verificar se é Positiva ou Negativa, quando existe ou não existe ônus, respectivamente. Os bancos também solicitam a certidão na hora de celebrar escrituras em contratos de financiamento junto ao Tabelionato de Notas.
Inversão do ônus da prova
A inversão de ônus da prova pode ser vista como um instituto ligado ao direito determinado a prova de uma situação onde será alegada por quem está sendo processado. Esta prova deverá ser realizada pela pessoa processada diante da Justiça caso seja determinada pelo juiz. Ela é uma hipótese de exceção sendo que a regra geral diante do Processo Civil deixa claro que: quem deve produzir a prova é o requerente no processo.
A inversão do ônus da prova está discriminada no Art. 6º, inciso VIII perante a Lei nº 8078/90 do Código de Defesa do Consumidor. Em detalhes, o Art. 6º diz:
“VIII – a facilitação da defesa dos direitos, que incluem a inversão do ônus da prova ao seu favor, em um processo civil, somente ocorrerá, quando ao critério do juiz. Contudo, isso ocorrerá quando for verossímil diante da alegação ou se for hipossuficiente de acordo com as regras ordinárias de experiências”.
A inversão é um recurso muito utilizado pelos profissionais de Direito do Consumidor, tendo como objetivo proteger o consumidor. O consumidor é considerado a parte mais frágil em uma relação de consumo, denominado de hipossuficiente. A hipossuficiência se apresenta como um requisito que permite ao juiz conseguir aplicar a inversão do ônus da prova.
O próximo recurso neste caso é a verossimilhança, que pode ser vista como uma análise do reconhecimento de direito. Essa análise será favorável ou desfavorável ao requerente do direito diante da Justiça.
Este tipo de recurso é muito utilizado para proteger o consumidor como já mencionamos, contudo, também é utilizada no Direito do Trabalho. Sua importância no processo trabalhista segue as mesmas razões e objetivos da utilização pelo Direito do Consumidor. A fragilidade do requerente em processos trabalhistas é uma alternativa no processo se houver a necessidade.
Contudo, não deixa de ser uma hipótese com exceções, mas é possível que o trabalhador requerente consiga provar um direito através da inversão de ônus da prova. Caso isso ocorra, o juiz irá determinar que o empregador demonstre provas de que os direitos do requerente não são cabíveis.
Além de ser utilizada para defender o consumidor e o trabalhador, a inversão de ônus poderá ser utilizada no Direito Civil. De acordo com o Art. 373, § 1º previsto no Código de Processo Civil, o juiz poderá determinar a inversão caso julgue necessário. Em detalhes, o Art. 373 diz:
“§ 1º – Em casos previstos pela lei e também diante da peculiaridade das causas ligadas à excessiva dificuldade de cumprimento de um encargo dentro dos termos do caput ou à uma maior facilidade de obtenção da prova junto ao fato contrário, então poderá o juiz determinar o ônus da prova de modo diverso, contudo, terá que ser devido a uma decisão fundamental, e se assim for, será oferecida a oportunidade de se desimcumbir do ônus atribuído à parte.”
Então, em um processo civil, caso o juiz determine a inversão de ônus atribuída a uma das partes, a Certidão de Ônus Reais será um documento determinante.